Zápis z jednání 3. mimořádného výboru společenství vlastníků

Zápis z jednání

3. mimořádného výboru společenství vlastníků

Datum konání      :    25.09.2008 17.00 hod.

Místo konání        :   mandlovna 1.PP vchod 551

Počet přítomných :   Tribula, Jeník, Chrtek

Nepřítomen          :   Štieber, Halasz dostavili se v 18.00 a 18.10 hod.

Hosté                   :                      

Shromáždění zahájil předseda výboru společenství vlastníků v 17.05 hod.

Konstatoval, že přítomnost členů výboru je 60%, tedy nadpoloviční

a výbor společenství je usnášení schopný.

Připomněl, že všichni členové výboru i revizní komise dostali s předstihem

materiály k jednání výboru společenství včetně příloh v elektronické podobě

a proto bude jednání výboru probíhat zrychleně.

Pozvaní spoluvlastníci uvedení dále, byli na jednání výboru pozváni dopisem

do schránky dne 8.9.2008.

K navrženým materiálům jednání výboru nebylo doposud žádných připomínek.

Předseda výboru přednesl návrh programu jednání.

1.Projednání dalšího způsobu užívaní společných místností

a prostor v domě s pozvanými vlastníky :

                 a) Jindřichem a Jitkou Halaszovými

                 b) Jiřím a Janou Chrtkovými

                 c) Jaroslavem a Vladislavou Štieberovými

                 d) Janem a Renatou Buštovými

                 e) Jiřím Bukartykem

2. Závěr :

Další doplňující ani pozměňovací návrhy k programu jednání nebyly.

Předseda výboru navrhl přijmout program v předneseném znění.

Bylo přistoupeno k hlasování:

Výsledek hlasování: Navržený program jednání byl přijat jednomyslně

1. Projednání dalšího způsobu užívaní společných místností

    a prostor v domě :

       Byly zdůrazněny zásady užívání společných částí, prostor a místností

domu jak je upravuje zákon č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů a dokumenty

přijaté Ustanovujícím a 1. shromážděním společenství vlastníků

dne 05.06.2008 - Stanovy společenství vlastníků, Domovní řád a Zásady

pronájmu společných prostor domu /viz příloha č.2/.   

       Výhradní užívání společných prostor domu některými jedinci,

je pozůstatkem minulosti, kdy tehdejšímu majiteli domu Městu Jičín

to bylo jedno a ostatní nájemníci do toho neměli co mluvit. Podpisem

kupních smluv dne 10.4.2008 a následným prodejem bytů se situace změnila.

Každý vlastník současně vlastní část společných prostor domu, jejichž

velikost je vyjádřena podílem velikosti jeho bytu ke všem ostatním obytným

plochám domu.Zákonem je zaručeno právo společného užívání těchto prostor

domu všem vlastníkům a toto právo jim nemůže nikdo odejmout,

mohou se ho pouze vzdát ve prospěch někoho jiného dobrovolně a za to

mohou požadovat jiný prospěch, na kterém se vzájemně dohodnou.

       Podle Zásad o pronájmu společných prostor domu poslední odstavec byla

stanovena povinnost, že :

„Vlastníci, kteří ke dni přijetí těchto zásad užívají společné prostory

výhradně jen pro vlastní potřebu uvedou stav do souladu se zásadami do  

30 ti dnů od přijetí těchto zásad, nebo obsazené společné prostory vyklidí.“

Termín vypršel dne 05.07.2008, tedy před více než dvěma měsíci a j

ednotlivci užívají tyto prostory výhradně pro svou potřebu a pod svým klíčem

dále a hrají „mrtvého brouka“. Výbor na obou svých předcházejících

jednáních deklaroval potřebu uvést stav do souladu s právem a dokumenty

společenství,ale bez výsledku. Proto byli pozváni na dnešní jednání výboru

k projednání dalšího způsobu užívání společných prostor a místností domu

výše uvedení vlastníci.

       V úvahu přichází následující možnosti a způsoby řešení problému:

- současní uživatelé společné prostory vyklidí v termínu do 14 ti dnů od

  projednání ve výboru společenství tj.do 9.10.2008, nebo

- současný uživatel se dohodne s ostatními vlastníky a výborem společenství

  podle „Zásad o pronájmu….“ na pronájmu obsazených prostor do 14  ti dnů

  od projednání tj. do 9.10.2008, se zpětným uhrazením nájmu počínaje

  dubnem 2008 v poloviční výši ceny obvyklé v Jičíně tj. 1.000,-Kč za 1m2

  a rok bez DPH.

- pokud nedojde ke splnění uvedených termínů, nebo k dohodě o pronájmu

  navrhne výbor společenství jednání 2.shromáždění vlastníků v r. 2009

  stanovit těmto členům společenství povinnost :

a)společné místnosti vyklidit, nebo je vyklidit společenstvím na jejich

   náklady a

b)uhradit dlužný nájem a to se zpětnou platností od 04/2008 a v plné výši

   ceny obvyklé pro Jičín 2.000,-Kč za 1m2 a rok, včetně penalizace

   z prodlení do doby vyklizení.

       Diskuze a připomínky k návrhu řešení:

- byla navržena cena pronájmu nižší a to ve výši 700,-Kč za 1m2 a rok.

       Bylo hlasováno o návrzích v pořadí jak byly podány.

Návrh první a to 1.000,- Kč za 1m2 a rok s výsledkem :

       Návrh byl přijat dvěma ze tří hlasů.

Ostatní zásady řešení byly přijaty jednomyslně.

Poté bylo přistoupeno k individuálnímu projednání užívání společných

prostor s jednotlivými pozvanými vlastníky.

       a)   Jiřím a Janou Chrtkovými

Na jednání výboru společenství se dostavil p. Jiří Chrtek.

Bylo konstatováno, že :

       Manželé Chrtkovi jsou vlastníky bytu 550/3 o velikosti 70,84 m2,

se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu 7084/252412,

tj. 2,807%.

       Podle zjištění výboru užívají výhradně k vlastním potřebám a pod svým

zámkem místnost v 1.PP vchodu 550, sušárnu o velikosti 12,1 m2 k uložení

vlastních nepotřebných předmětů a věcí.

Tuto místnosti užívají od nepaměti. Byly vysvětleny možnosti jak situaci

řešit viz výše.  

Výborem společenství byl p.J.Chrtkovi navržen způsob řešení :

- společné prostory vyklidit v termínu do 14 ti dnů od projednání ve výboru

 společenství tj. do 9.10.2008, nebo

- dohodnout se podle „Zásad o pronájmu….“ na pronájmu obsazených

  prostor do 14 ti dnů od projednání ve výboru společenství, se zpětným

  uhrazením nájmu počínaje od dubna 2008 při zásadách viz výše.

- pokud nedojde k dohodě o nájmu nebo k nesplnění termínu vyklizení,

  navrhne výbor na jednání 2.shromáždění vlastníků stanovit manželům

  Chrtkovým povinnost místnost vyklidit, nebo ji vyklidit společenstvím

  na náklady manželů Chrtkových a současně uhradit dlužný nájem se

¨zpětnou platností od 04/2008 do doby vyklizení v plné výši ceny obvyklé

  pro Jičín 2.000,-Kč bez DPH za 1m2 a rok, včetně penalizace z prodlení.

Pan Jiří Chrtek předložil před projednáváním návrh pronájmu místnosti

s výší nájmu 500,-Kč ročně za celou místnost, s čímž výbor nesouhlasil.

Pan Chrtek se poté zavázal místnost do 14 ti dnů od projednání  

tj. do 9.10.2008 vyklidit.

b)   Jindřichem a Jitkou Halaszovými

Na jednání výboru společenství se dostavil p. Jindřich Halasz v 18.00 hod.

Bylo konstatováno, že :

       Manželé Halaszovi jsou vlastníky bytu 549/3 o velikosti 87,37 m2 a

spoluvlastnickým podílem na společných částech domu 8737/252412,

tj. 3,461%.

       Podle zjištění užívají výhradně k vlastním potřebám a pod svým

 zámkem místnosti v 1.PP vchodu 549 a to místnost pro kola a kočárky o

velikosti 11,9 m2 a prádelnu o velikosti 11,9 m2, tedy společné místnosti

domu o celkové ploše 23,8 m2, k uložení nábytku a dalších předmětů z 

domácnosti syna a jeho rodiny, kteří bydlí s ními ve společné domácnosti.

Tyto místnosti užívají od 1.4.2008, kdy se syn s rodinou k nim přistěhoval.

Byly vysvětleny možnosti jak situaci řešit viz výše.

       Pan J.Halasz má zájem pouze o pronajmutí prádelny, druhou místnost

pro kola a kočárky uvolní do 14 ti dnů, tj. do 9.10.2008. Doposud si vyžádal

souhlas vlastníků ve vchodě. Návrhl dobu pronájmu do 30.4.2009 a výši

nájmu 100,-Kč za místnost prádelna a měsíc.

       Výbor s tímto návrhem nesouhlasil a předložil návrh nájemní smlouvy

za těchto podmínek /viz příloha č.3/.

S navrženým řešením vyslovil p. Jindřich Halasz nesouhlas a zavázal se,

že obsazené místnosti prádelnu a pro kola a kočárky do 14 ti dnů

tj. do 9.10.2008 vyklidí.

c.)            Jaroslavem a Vladislavou Štieberovými

Na jednání výboru společenství se dostavil p. Jaroslav Štieber v 18.10 hod.

Bylo konstatováno, že :

       Manželé Štieberovi jsou vlastníky bytu 551/1 o velikosti 87,2 m2

a se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu 8720/252412,

tj. 3,455%.

       Podle zjištění výboru užívají výhradně k vlastním potřebám a pod svým

zámkem místnost v 1.PP vchodu 551 kola vlevo proti schodům o velikosti

16,3 m2 a část chodby u sklepních kojí o velikosti 2,8 m2, tedy celkem

společné prostory domu o velikosti 19,1 m2 k uložení vlastních nepotřebných

předmětů a věcí. Tyto společné prostory užívají od nepaměti. Byly vysvětleny

možnosti jak situaci řešit viz výše. 

Výborem společenství byl p. J.Štieberovi navržen způsob řešení :

- společné prostory vyklidit v termínu do 14 ti dnů od projednání ve výboru

 společenství

- dohodnout se podle „Zásad o pronájmu….“ na pronájmu obsazených prostor

  do 14 ti dnů od projednání ve výboru, se zpětným uhrazením nájmu

  počínaje 04/2008 při stejných zásadách jako viz výše.

- pokud nedojde k dohodě o nájmu nebo nesplnění termínu vyklizení,

  navrhne výbor na jednání 2.shromáždění vlastníků stanovit manželům

  Štieberovým povinnost místnosti vyklidit, nebo je vyklidit společenstvím

  na náklady manželů Štieberových,

 a současně uhradit dlužný nájem se zpětnou platností od 04/2008 do doby

 nuceného vyklizení v plné výši ceny obvyklé pro Jičín 2.000,-Kč bez DPH

  za 1m2 a rok , včetně penalizace z prodlení.

Pan J.Štieber se zavázal uvedené místnosti do 14 ti dnů,

tj. do 9.10.2008 vyklidit.

       d)   Janem a Renatou Buštovými

Na jednání výboru společenství se  vlastníci J. a R. Buštovi nedostavili,

ačkoliv byli dopisem do schránky pozváni a ani se z jednání neomluvili.

Bylo konstatováno, že :

      Manželé Buštovi jsou vlastníky bytu 551/3 o velikosti 87,2 m2 a

spoluvlastnickým podílem na společných částech domu 8720/252412,

tj. 3,455%.

       Podle zjištění výboru užívají výhradně k vlastním potřebám a pod svým

zámkem místnosti v 1.PP vchodu 551 kola a kočárky o velikosti 11,9 m2 a

prádelnu o velikosti 11,9 m2, dále kola proti schodům vpravo o velikosti

16,3 m2 z části a bez uzamčení, tedy celkem společné prostory domu o

velikosti 40,1m2 k uložení vlastních nepotřebných předmětů a věcí.

Tyto místnosti užívají od nepaměti.

Podle neoficielního sdělení pí. R. Buštové hodlají místnosti vyklidit.  

Výbor rozhodl vlastníky J. a R. Buštovy písemně do schránky informovat

o závěrech jednání výboru s návrhem řešení stavu

2. výročním shromážděním. 

   e)  Jiřím Bukartykem

Na jednání výboru společenství p. Jiří Bukartyk nedostavil.

Bylo konstatováno, že :

      Je vlastníkem bytu 552/3 o velikosti 70,74 m2 a spoluvlastnickým

podílem na společných částech domu 7074/252412, tj. 2,802%.

       Podle zjištění výboru užívá výhradně k vlastním potřebám a pod svým

zámkem místnost v 1.PP vchodu 552 sušárna o velikosti 12,1 m2 k uložení

vlastních nepotřebných předmětů a věcí.

Tuto místnost užívá od nepaměti.

Pan J.Bukartyk se doposud nevyjádřil, zda hodlá místnost pronajímat nebo

je vyklidí.  

Výbor rozhodl vlastníka p. Bukartyka písemně do schránky informovat

o závěrech jednání výboru s návrhem řešení stavu

2. výročním shromážděním.

          2. Závěr

- Předseda výboru poděkoval přítomným za účast, připomněl splnění úkolů.

- Předpokládaný termín jednání 4. výboru je první týden v prosinci a bude

  ještě upřesněn.

- Zápis z jednání po doplnění zveřejní předseda elektronicky na webu

  společenství.

Jednání ukončeno v 18.20 hod.

Zapsal :                                                  Předseda   :                                                             

Přílohy :   1. Pozvánka na jednání výboru J.a R. Buštovi a p.Bukartyk

               2. Výpis z dokumentů o užívání společných prostor domu

               3. Návrh smlouvy o nájmu společných prostor domu

               3. Půdorysný plán 1. PP

               4. Návrh nájmu p. Halasz

               5. Návrh nájmu p. Chrtek

               6. Informace o závěrech jednání výboru Buštovi a p.Bukartyk

Výpis

Společné části domu

72/1994 Sb. - zákon o vlastnictví bytů

     § 2 Vymezení pojmů

        g) společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání,

     zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody,

     schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny,

    kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené

    vody,    kanalizace,   plynu,   elektřiny,   vzduchotechniky,   výtahy,

    hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále

     se za společné části domu považují příslušenství^1a) domu (například

     drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné

    prádelny),

     § 4 Prohlášení vlastníka budovy

         (2) Prohlášení podle odstavce 1 musí obsahovat

              c) určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům

     všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné

    vlastníkům jen některých jednotek,

              h) pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako

     celku, včetně označení osoby pověřené správou domu.

         (3) K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich

     schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o

     podlahových plochách jednotek.

     § 8 Vlastnictví společných částí domu

          (1) Společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků

    jednotek.

          (2) Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se

     řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové

     ploše všech jednotek v domě.

    § 9 Společenství vlastníků jednotek

(11)    Výbor je výkonným orgánem společenství; rozhoduje o věcech

     spojených se správou domu, pokud si rozhodnutí v těchto věcech 

     nevyhradí shromáždění.

     § 9a

         (1) Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat

    smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona, zejména k

            (c)nájmu v případech nájmu společných částí domu 

          (3) Společenství je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění

    povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem

    společenství podle tohoto zákona.

K U P N Í S M L O U V A

Společnými částmi domu č.p.549,550,551,552 jsou

a)      nosná konstrukce

b)      izolace proti zemní vlhkosti vodorovná a svislá s přizdívkou

c)      hlavní svislé a vodorovné konstrukce, obvodové stěny panelové

         a parapetní pásy

d)      střecha plochá jednoplášťová s hydroizolační folií

e)      okenní a meziokenní parapety včetně oplechování

f)       kočárkárny, kolárny, sušárny, žehlírny, prádelny, rozvodny tepla,

         WC v 1.PP vchodů 549 a 551, včetně chodeb a schodišť.

g)      sklepní kóje užívané s byty včetně chodeb

h)      vchody, schodiště s podestami a chodbami, okna a dveře ve společných

         prostorách

i)       hlavní rozvody vody, kanalizace, plynu, elektřiny

j)       rozvody tepla a TUV z centrální kotelny

k)      rozvody telekomunikací, radiokomunikací včetně STA

l)       balkony přístupné z bytu s výlučným právem užívání k bytu

m)    schodiště s balkony ve vchodech 550 a 552 přístupné z mezipodesty s 

        výlučným právem užívání ke konkretnímu bytu

n)     schodiště a balkony ve vchodech 549 a 551 v každém obytném

        nadzemním podlaží na mezipodestě.

Stanovy společenství vlastníků jednotek

ČÁST DRUHÁ

PŘEDMĚT ČINNOSTI SPOLEČENSTVÍ

Čl. III

6) Společenství zajišťuje činnosti související s provozováním společných

    částí domu, zejména technických zařízení,

(7) V rámci činností vykonávaných v rozsahu zákona o vlastnictví bytů

     společenství dále zajišťuje zejména

a) včasné vymáhání plnění povinností uložených členům společenství

Čl. VII

Shromáždění

(3) Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o

i) vymáhání plnění povinností uložených členům společenství k tomu

   příslušným orgánem společenství podle zákona o vlastnictví bytů a podle

   těchto stanov, pokud tuto činnost nesvěří do působnosti výboru nebo

   pověřeného vlastníka,

Čl. VIII

Výbor

10) Výbor jako statutární orgán společenství zejména

c) jménem společenství vymáhá plnění povinností uložených členům

    společenství,

Čl. XIV

Práva a povinnosti člena společenství

(2) Člen společenství zejména má povinnost

a) dodržovat tyto stanovy a plnit usnesení orgánů společenství schválená v

    souladu se zákonem o vlastnictví bytů a těmito stanovami,

d) řídit se při užívání společných částí domu, pozemku a společných zařízení

    domu právními předpisy a pokyny

e) zdržet se jednání, jímž by zasahoval do práva ostatních členů společenství

    aby neohrožoval výkon vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek

f) odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách

    nebo na společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním

    jednotku užívají,

g) umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce

    a odečet naměřených hodnot,

h) umožnit po předchozím vyzvání přístup do jednotky, pokud to nezbytně

    vyžadují úpravy, provoz, opravy apod. ostatních jednotek nebo domu

    jako celku

D O M O V  N Í      Ř Á D

II. UŽÍVÁNÍ BYTŮ A SPOLEČNÝCH PROSTOR

2. Společnými prostorami se rozumí části domu ve společném

spoluvlastnictví, určené pro společné užívání, a to zejména základy, hlavní

stěny, vchody, schodiště, chodby, střecha, hlavní vodovodní, kanalizační,

elektrické a plynové sítě, prostory pro ukládání kol, sušení prádla, další

místnosti bez specifického označení a chodba mezi sklepními kójemi.

3. Každý uživatel bytu je oprávněn užívat veškeré společné prostory jen

podle jejich určení. Je povinen udržovat svůj byt na svůj náklad ve stavu

způsobilém k řádnému užívání, a provádět včas potřebnou údržbu a opravy

tak, aby nerušil, neomezoval ani neohrožoval ostatní uživatele bytů v jejich

užívacích právech a oprávněných zájmech.

4. Vlastník každého bytu má právo na jeden klíč ke každé ze společných

uzamykatelných prostor (kočárkárna, sušárna, prádelna, mandlovna atd.).

Tyto prostory nesmí sloužit ke skladování nepotřebných věcí. O případné změně

 jejich užívání nebo pronájmu společných prostor rozhodnou vlastníci společně,

nebo výbor společenství pokud k tomu je shromážděním vlastníků zmocněn.

5. Běžný úklid společných prostor provádí vlastníci bytů v jednotlivých

vchodech v pořadí po kalendářních týdnech.

6. Uživatel bytu je povinen nahradit škody, které na jiných bytech nebo

společných částech nebo zařízení domů způsobil on nebo jeho hosté. Náhradou

škody se rozumí buď uvedení do původního stavu nebo náhrada v penězích. 

Mezi nejzákladnější preventivní opatření k předcházení poruch patří
b) společné prostory
- dodržovat pravidla protipožární ochrany,
- kontrolovat v každém poschodí způsob větrání a po vyvětrání zavírat

chodbová okna,
- udržovat pořádek a čistotu,
- sušárny prádla a event. další prostory určené ke zvláštním účelům používat

vždy na nezbytně nutnou dobu tak, aby jejich použití bylo k dispozici i

ostatním uživatelům.

Zásady pronájmu společných prostor domu

Podle zákona je k pronájmu společných prostor nutný souhlas všech

spoluvlastníků. Protože může být zajištění 100% souhlasu obtížně

realizovatelné, navrhuje se požadovat pro uzavření nájemní smlouvy souhlas

všech vlastníků, kteří byli zastiženi (minimálně nadpoloviční většina).

Pokud se najde byť jeden vlastník, který souhlasit nebude, nelze smlouvu

uzavřít. K pronájmu není možné nikoho nutit. Proto by zájemci o pronájem

měli navrhnout ostatním spoluvlastníkům výhodné podmínky, aby příp.

pronájem nebyl zbytečně zablokován.
Cenu si dohodne zájemce o pronájem s vlastníky přímo.

ZÁVĚR :
Zájemce o pronájem předloží výboru písemnou žádost o pronájem společných

prostor, v níž přesně specifikuje, jaké prostory chce pronajímat a k jakému

účelu. K žádosti doloží návrh nájemní smlouvy a písemné prohlášení, že záměr

projednal s vlastníky v daném vchodě a že vlastníci souhlasí 1. s pronájmem,

2. s účelem pronájmu, 3. s návrhem smlouvy, 4. s navrženou cenou.

Na tomto prohlášení budou připojeny podpisy vlastníků.

Vlastníci, kteří ke dni přijetí těchto zásad užívají společné prostory výhradně

jen pro vlastní potřebu uvedou stav do souladu se zásadami do 30 ti dnů

od přijetí zásad, nebo obsazené společné prostory vyklidí.