PRAVIDLA PRO STANOVENÍ ZÁLOH A ROZÚČTOVÁNÍ NÁKLADŮ NA SLUŽBY A SPRÁVU SPOLEČNÝCH PROSTOR DOMU

1.) ÚVOD

- Na základě zákona 72/1994 Sb., § 15 odst. 1) jsou vlastníci povinni přispívat na    náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (případná dohoda o jiné alokaci nákladů vyžaduje souhlas 100 % vlastníků).

- Současně je nutné dle § 15, odst. 2) zákona stanovit pravidla pro stanovení záloh na služby spojené s užíváním bytu tak, aby pokrývaly předpokládané náklady. Výši částky a den splatnosti pak určuje výbor (výbor pověřil stanovením výše záloh správce domu). Splatnost záloh je nejpozději poslední den běžného měsíce, kdy musí být připsána na účet MěBP v Jičíně.

- Podle § 9a zákona 72/1994 Sb., odst. (2) je společenství oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb stanoven zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu.

1. Účetní evidence je vedena podvojným způsobem v členění domu, bez analytického členění na vchody.

2. Správu domu a vedení účetní evidence v plném rozsahu vykonává Městský bytový podnik Jičín, Komenského nám. 46, 506 01 Jičín dle smlouvy             „O obstarání záležitostí spojených se správou a údržbou nemovitosti“ uzavřenou dne 24.07.2008.

3. Finanční prostředky na správu společných prostor domu a služby jsou převáděny vlastníky povolením k  inkasu SIPO, nebo trvalým příkazem k úhradě na účet správce číslo : 463690247/0100, tak aby na účet správce byly připsány nejpozději poslední den za běžný měsíc. Správce domu si ponechá na svém účtu prostředky na služby a prostředky na správu společných prostor domu /fond oprav/ převede ve stanovené výši na 1m2 obytné plochy, nejpozději do 10 tého dne následujícího měsíce na účet společenství číslo 222825796/0300. Dispoziční oprávnění k účtu mají předseda, místopředseda a pokladník společenství vlastníků.

4. Zálohy na správu společných prostor domu /fond oprav/ slouží ke krytí nákladů na běžné opravy a udržbu objektu. O výši zálohy rozhoduje shromáždění společenství vlastníků. Podle rozhodnutí 1. shromáždění společenství vlastníků z 5.6.2008 činí 24,76 Kč na 1m2 plochy bytové jednotky. Dále se z fondu oprav čerpá do pokladny společenství hotovost ve výši do 12.000,- Kč ročně na drobný nákup a opravy. O změnách výše čerpání pokladní hotovosti rozhoduje shromáždění společenství vlastníků. Nespotřebovaný zůstatek záloh na správu společných prostor domu /fondu oprav/ na konci roku, se celý převádí do dalšího roku. Nespotřebovaný zůstatek pokladní hotovosti zůstává k dispozici pro příští rok.

           Část plateb do fondu oprav se převede na účet rezervního fondu (příslušná

      částka je uložena na spořící bankovní účet), a to ve výši podle rozhodnutí  

      shromáždění společenství vlastníků.

      Čerpání z  rezervního fondu bude prováděno pro určené větší a nákladnější

      opravy a rekonstrukce, schválené shromážděním vlastníků.

5. Zálohy na služby (krátkodobé zálohy) stanovuje správce domu na základě „Smlouvy o poskytování služeb“ uzavřené mezi správcem a jednotlivými vlastníky jednotek dne 10.4.2008. Čerpání služeb je evidováno správcem domu. Kopie dokladů poskytuje správce domu výboru společenství vlastníků. Rozdíl mezi předepsanými zálohami a skutečnými náklady vyúčtuje správce domu za kalendářní rok každému vlastníkovi nejpozději do 31.3. následujícího roku. Přeplatek vlastníkovi vrátí a nedoplatek mu předepíše k doplacení. Vypořádáním záloh na služby je účet služeb vždy na konci roku nulový, to zn. nepřevádí se žádný zůstatek do dalšího roku.

6. Pojištění domu proti živelným pohromám bylo uzavřeno s pojišťovnou Kooperativa, prostřednictvím makléřské společnosti AON STACH ČR s.r.o. agentura v Jičíně na celkovou částku 58.058.000,-Kč, t.j. na tržní cenu 22.000,-Kč na 1m2 se spoluúčastí 1.000,-Kč. Roční pojistné činí 12.192,-Kč. Pojištění odpovědnosti za škodu do 5.000.000,-Kč se spoluúčastí 1.000,-Kč, při ročním pojistném 770,-Kč. Připojištění členů výboru na škody způsobené z nedbalosti při plnění funkce statutárních orgánů SVJ podle rozhodnutí         1. shromáždění společenství se řeší a není doposud uzavřeno.

Celkem roční pojistné bez připojištění členů výboru činí 12.962,-Kč.

7. Penalizace nedoplatků

Nesplacené zálohy na správu a služby ztěžují platební schopnost společenství dostát svým závazkům.

Zásadně se stanoví:

a.      Splatnost příspěvků na opravy, údržbu a správu domů, zálohy na služby ev. další příspěvky je nejpozději do posledního dne běžného měsíce (dále jen platby). Správce domu převádí platby do dlouhodobého fondu      /fondu oprav/ na účet společenství nejpozději do 10 tého dne následujícího měsíce.

b.      Penalizaci neuhrazených plateb je možno uskutečnit od prvního dne následujícího měsíce do data připsání platby na účet správce domu nebo společenství.

c.      Pokud dlužná platba bude uhrazena na účet správce domu a společenství do konce následujícího měsíce, nebude penalizace použita.

d.      V případě neuhrazení platby i za další měsíc, tj. dlužné již dvě platby, budou penalizovány obě dlužné platy podle daných sazeb.

e.      Po neuhrazení třetí platby bude další vymáhání dlužných částek včetně penalizace předáno právnímu zástupci.

f.        Výše penalizace je stanovena takto:

1. Dlužné platby vlastníka jsou penalizovány úrokem z prodlení platby ve výši dvojnásobku diskontní sazby ČNB platné v den počátku penalizace. Sazba úroku je per annum – ročně (§ 517 odst. 2 občan. zákoníku).
2. Výbor může na základě žádosti dlužníka a jeho zdůvodnění průtahu s úhradou platby dle závažnosti uváděných důvodů pro zpoždění úhrady stanovit nový termín splatnosti platby.
3. K úhradě dlužných plateb se přednostně použije případných přeplatků záloh dlužníka na služby.

2.)   KATEGORIE NÁKLADŮ

1.      Stanovení kategorií nákladů a určení jejich obsahu je provedeno v tabulce č. 1.

2.      Výbor společenství vlastníků je oprávněn rozšířit kategorie nákladů a na základě této skutečnosti upravit obsah jednotlivých kategorií rozhodnutím v zápise z jednání  výboru. Tato změna bude zahrnuta do nejbližšího vyúčtování nebo stanovení záloh.

3.      Pokud se zavedením nové kategorie nákladů nebude souviset potřeba úpravy výše záloh, pak při vyúčtování bude v nově založené kategorii uvedena nulová záloha.

Tabulka č. 1

3.)   KRITERIA PRO ROZÚČTOVÁNÍ NÁKLADŮ

1.       Kritéria pro rozúčtování nákladů jsou uvedena v tabulce č. 2.

2.       Kritéria pro rozúčtování lze měnit pouze se souhlasem shromáždění vlastníků. 

      Pro změnu se musí vyslovit minimálně ¾ přítomných vlastníků. O jiném způsobu

      rozúčtování tepla a teplé vody než podle vyhlášky č. 372/2001 Sb. musí být

      shoda všech vlastníků jednotek.

3.       V případě odsouhlasení změny kritérií platí změna pro účetní období, ve kterém

       byla odsouhlasena a pro období, pro které byla odsouhlasena (možno i

       retroaktivně - tzn. změna provedená v červnu se promítne do celého roku, nebo 

       pouze do období od července do prosince).

4.        Platnost změny může být navržena až od následujícího účetního období, avšak  

       tato skutečnost musí být v zápise ze shromáždění vlastníků výslovně uvedena.

Tabulka č. 2

5.       Při stanovení záloh se vychází ze stejných kritérií jako pro rozúčtování nákladů. 

      Ke stanovení výše záloh se použijí náklady skutečně vynaložené na daný byt

      v předchozím roce s přihlédnutím k výši inflace a případným změnám DPH.

6.       Výši záloh vlastníků stanoví správce, který je k této činnosti výborem pověřen.

7.       Distribuci nového předpisu záloh provádí výbor nebo pověřený správce předáním

      do schránky patřící k bytové jednotce.

8.       Změny je povinen distribuovat tak, aby byly do schránek předány nejpozději

      měsíc před splatností nově stanovené výše zálohy.

9.       Pokud dojde ke změně cen nebo sazeb DHP, bude tato změna promítnuta do 

      nejbližší úpravy záloh.

10. Základní změna záloh se provádí každoročně zpravidla k 1. květnu.

11. O změnách mimo termín rozhoduje výbor společenství při dodržení bodu 4. 

       těchto pravidel.

12. Nejsou-li k dispozici hodnověrné údaje z minulého období, resp. minulé období

       je výrazně zkresleno (sezónnost, nekompletní data), pak výbor nebo správce

       stanoví roční předpokládané náklady v dané kategorii a tyto rozpočty dle kritérií

       pro rozúčtování (v případě rozúčtování tepla, vody využije poslední hodnověrný

       podíl jednotlivých vlastníků na celkových nákladech). V případě využití tohoto

       bodu výbor nebo správce zajistí vysvětlující informaci současně s předáním nové

       výše záloh nebo jako součást informace o hospodaření SVJ v rámci

       shromáždění vlastníků.

4.)   PRAVIDLA PRO TVORBU A ČERPÁNÍ PROSTŘEDKŮ NA

      SPRÁVU DOMU (FONDU OPRAV)

1.      Fond je tvořen z měsíčních záloh poskytovaných vlastníky jednotek. Výši zálohy stanovuje shromáždění společenství vlastníků podle skutečné velikosti podlahové plochy bytu uvedené v kupní smlouvě a to v Kč/m2 a měsíc. Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.  Takto vypočtené částky do fondu oprav za bytovou jednotku se zaokrouhlují na celé Kč.     

2.      V účetnictví společenství je fond prostředků na správu domu veden jako dlouhodobá záloha, která se ročně nevyúčtovává, převádí se do následujícího ročního období.

3.      V případě potřeby může shromáždění vlastníků rozhodnout na návrh výboru o jednorázové dotaci do fondu.

4.      Fond prostředků na správu domu (fond oprav) je používán k opravám, udržování objektu a jeho technickému zhodnocování.

5.      Roční vyúčtování tvorby a čerpání fondu výbor zveřejní na vývěskách v jednotlivých vchodech a elektronicky na webu společenství.

6.      Čerpání fondu je evidováno v účetnictví stejně jako jeho tvorba, tj. celkově za celý dům.

7.      Čerpání běžných oprav a drobného nákupu z fondu do výše stanoveného limitu povoluje výbor společenství vlastníků. 

8.      Část záloh do fondu prostředků na správu domu je odváděna do rezervního fondu ve výši dle rozhodnutí shromáždění vlastníků (navrhovaná výše je ve výši přebytku za účetní rok). Odvod záloh do rezervního fondu je prováděn 1 x ročně po rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků.

5.) PRAVIDLA PRO TVORBU A ČERPÁNÍ REZERVNÍHO FONDU

1.      Rezervní fond je tvořen z fondu prostředků na správu domu (fondu oprav). Výše odvodu do rezervního fondu je určována shromážděním vlastníků. Pro rok 2009 a období do dalšího shromáždění vlastníků se navrhuje odvod do rezervního fondu ve výši přebytku za účetní rok.

2.      Výbor minimálně jednou ročně projedná na shromáždění vlastníků plánované použití rezervního fondu.

3.      Čerpání prostředků z rezervního fondu schvaluje shromáždění vlastníků.

4.      Pravidlo dle bodu 3 může výbor překročit v případech, kdy hrozí nebezpečí z prodlení (např. havárie).

5.      Roční vyúčtování tvorby a čerpání rezervního fondu výbor zveřejní na vývěskách v jednotlivých vchodech a elektronicky na webu společenství.

6.) PRAVIDLA PRO HOSPODAŘENÍ S OSTATNÍMI PŘÍJMY

1.      Příjmy z nájemného za společné prostory, z úroků, penále a úroků z prodlení a 

     jiné nepředpokládané druhy příjmů jsou příjmem vlastníků jednotek a převádějí

     se do fondu prostředků na správu domu (fondu oprav).

2.      Veškeré příjmy podléhají dani z příjmu.

7.) PRAVIDLA PRO ROZÚČTOVÁNÍ

KRÁTKODOBÉ ZÁLOHY (zálohy na služby)

a) Vodné a stočné

Dodavatel fakturuje dodávky vody a stočné vždy čtvrtletně podle hodnot naměřených na hlavních vodoměrech. Ty jsou umístěny v chodbě 1. PP vchodu 550 pro vchody 549 a 550 a v chodbě 1. PP vchodu 552 pro vchody 551 a 552 spolu s hlavním uzávěrem studené vody. Ceny v jednotlivých čtvrtletích se mohou lišit .

Fakturované částky jsou rozúčtovány (rozděleny) na jednotlivé byty podle provedených odečtů na podružných vodoměrech v bytech. Rozdíl mezi hlavním vodoměrem a součty na podružných vodoměrech v bytech je rozúčtován na jednotlivé byty poměrně podle poměru spotřeby v jednotlivých bytech. 

Protože vždy vznikne určitý rozdíl mezi hodnotou naměřenou na hlavních vodoměrech, tzv. vodoměrech na patě domu, podle kterého vodárny účtují spotřebu a součtem podružných poměrových vodoměrů v jednotlivých bytech, cena vody účtovaná se liší od jednotkové ceny, která vychází na 1 byt.

1. Podklad pro rozúčtování vodného a stočného je faktura, případně souhrn faktur od dodavatele za dané zúčtovací období, které stanoví množství odebrané (fakturované) vody, jednotkovou cenu a fakturovanou cenu celkem za dané období.
2. Rozúčtování fakturovaných nákladů dle odstavce č.1. na jednotlivé jednotky se provede podle údajů podružných poměrových vodoměrů SV v jednotkách. 
3. Je-li zjištěno při odečítání údajů podružného vodoměru SV v některé jednotce, že podružný vodoměr je porouchán či jeho údaje jsou prokazatelně nevěrohodné, použije se k určení spotřeby SV údajů předcházejícího zúčtovacího období na základě odborného posouzení s přihlédnutím ke změně počtu osob v jednotce či změně charakteru jejího využívání.
4. Není-li v některé jednotce v daném zúčtovacím období instalován podružný poměrový vodoměr SV, určí se spotřeba SV v dané jednotce za zúčtovací období výpočtem dle obecně závazných právních norem, např.: příloha č.12 vyhlášky č.428/2001 Sb., na základě odborného posouzení s přihlédnutím k počtu osob v jednotce a charakteru jejího využívání.
5. Spotřeba v bytech, kde nebyl proveden odečet, se určí podle spotřeby v předchozích letech s použitím ustanovením § 27 odst.2, vyhlášky                č. 428/2001 Sb. Neumožní-li uživatel jednotky opakovaně odečet údajů podružného vodoměru SV za dané zúčtovací období, zpravidla na konci kalendářního roku, případně na základě výzvy bezodkladně neoznámí údaje podružného vodoměru SV, určí se spotřeba SV v dané jednotce za zúčtovací období jako 1,5 násobek spotřeby SV dle vyúčtování předcházejícího zúčtovacího období na základě odborného posouzení s přihlédnutím ke změně počtu osob v jednotce či změně charakteru jejího využívání.
6. Je-li zjištěno při odečítání údajů podružného vodoměru SV v některé jednotce, že podružný vodoměr má porušenou plombu či s vodoměrem bylo prokazatelně manipulováno, určí se spotřeba SV v dané jednotce za zúčtovací období jako 2 násobek spotřeby SV dle vyúčtování předcházejícího zúčtovacího období na základě odborného posouzení s přihlédnutím ke změně počtu osob v jednotce či změně charakteru jejího využívání.
7. Uživatel jednotky je povinen umožnit instalaci podružného vodoměru SV a provádění jejich odečtů, případně sdělit počty osob v jednotce a charakter využívání jednotky.
8. Zjistí-li uživatel jednotky v průběhu zúčtovacího období, že podružný vodoměr je porouchán, neodkladně na tuto skutečnost upozorní výbor společenství.
9. Podružné vodoměry SV podléhají pravidelnému metrologickému ověřování správné funkčnosti dle obecně závazných právních norem 1 x za 6 roků.

b) Teplo a TUV

Faktury platíme dodavateli za dodávku změřenou v naší PST (předávací stanice tepla,  v 1. PP vchodu 549 pro vchody 549, 550, 551 a 552 společně s hlavním uzávěrem TUV).  Podle odečtů se celkové náklady rozdělí na jednotlivé byty podle zásad stanovených vyhláškou č.372/2001Sb.

- U tepla se celkový náklad na vytápění ze 40 % počítá podle podlahové plochy bytu, to znamená, že všechny byty stejné velikosti zaplatí stejnou základní částku (bez ohledu na to, kolik lidí v bytě žije). Zbývajících 60 % se počítá podle spotřeby zjištěné na poměrových indikátorech instalovaných na radiátorech topení.

- U TUV se rozdělí celkový náklad na náklad pořízení SV a stočné na jednotlivé byty podle skutečného odběru na podružném vodoměru TUV. Při rozdílu mezi hlavním měřidlem na patě domu a součtu všech podružných vodoměrech v bytech se postupuje obdobně jako u SV ( část a. body 1-9 ). Náklad na ohřev vody se rozdělí a z 30 % se počítá podle podlahové plochy bytu a ze 70 % se počítá podle skutečně odebraného množství teplé vody na podružném vodoměru v bytě.

Podružné vodoměry TUV podléhají pravidelnému metrologickému ověřování správné funkčnosti dle obecně závazných právních norem 1 x za 4 roky.

c) Osvětlení společných prostor domu

Dodávky elektřiny platíme dodavateli podle odečtů na elektroměrech v jednotlivých vchodech. Při rozúčtování se vychází z poměru spoluvlastnických podílů. Doposud se vycházelo z počtu osob v bytě, což při nehlášení změn přinášelo problémy.

d) Pojištění domu

Fakturu platí správce domu v dubnu 1 x ročně. O zaplacenou částku správce domu sníží převod do FO za 4. měsíc. Rozúčtování je podle velikosti spoluvlastnického podílu. Ve vyúčtování záloh a nákladů na služby za kalendářní rok se náklad na pojištění domu neobjeví.

e) STA

Pokud nějaké náklady vzniknou, jsou rozúčtovány na byt, tj. každý byt bez ohledu na velikost zaplatí stejně. Při instalaci více účastnických zásuvek v bytě, jsou náklady rozúčtovávány podle počtu těchto zásuvek.

f) Jiné

Tato položka zahrnuje např. zákonné revize elektrorozvodů, hasicích zařízení, hromosvodů atd. Náklady na tyto služby se rozúčtují podle velikosti spoluvlastnického podílu. Ve vyúčtování záloh a nákladů na služby za kalendářní rok se náklad na tyto služby neobjeví.

g) Správa domu

Za správu domu platí správci domu měsíčně společně s ostatními zálohami na služby každý byt bez ohledu na velikost a spoluvlastnický podíl stejně, částku dohodnutou za každý byt se správcem a za všechny služby společně.

h)   Výbor

Odměny členům výboru, se vyplatí jednou ročně podle rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků. Práce členů výboru zahrnuje zejména:

- dohlížení na výkon správcovské činnosti,

- kontrolu dodavatelů,

- kontrolu účetnictví,

- sledování průběžných změn zákonných předpisů a plnění povinností z toho

  vyplývajících,

- styk s úřady.

Podrobný výčet je ve stanovách. Odměny se rozúčtují na byt, tj. každý byt bez ohledu na velikost spoluvlastnického podílu platí stejně.

Všechny krátkodobé zálohy se jednou ročně vyúčtují, tj. zálohy na jednotlivé služby se porovnají se skutečnými náklady, které na daný byt připadají. Pokud bylo na zálohách zaplaceno více, než činily skutečné náklady, vznikl přeplatek, který se vrací. Pokud se na zálohách zaplatí méně, vzniká nedoplatek, který je povinnost ve stanoveném termínu uhradit.

Při neplacení záloh v předepsané výši, nebo při neuhrazení nedoplatků ve stanoveném termínu bude účtováno penále. Pokud nejsou zálohy placeny po dobu  3 měsíců, je věc automaticky předána právnímu zástupci. Placení záloh a případných nedoplatků z vyúčtování je povinností každého vlastníka vyplývající ze zákona. Neplatiči se vystavují riziku, že proti nim bude vedeno soudní řízení (viz výňatky ze zákona o vlastnictví bytů na konci těchto pravidel).

DLOUHODOBÉ ZÁLOHY (fond prostředků na správu domu – fond oprav)

Tato záloha slouží na hrazení oprav a údržby společných částí domu (specifikace společných částí domů je uvedena v „Prohlášení vlastníka“ a v každé kupní smlouvě) a k výběru hotovosti do pokladny 1 x ročně na drobný nákup a opravy ve výši stanovené shromážděním společenství. Část zálohy do fondu slouží na běžnou údržbu a menší opravy, druhá část se ukládá do budoucna na větší opravy do rezervního fondu na spořící bankovní účet.

Dlouhodobá záloha se vyúčtuje jednou ročně, zůstatek se nevrací, převádí se do dalšího kalendářního roku.

Pokud dojde k prodeji bytu, prodává se s ním i zůstatek dlouhodobé zálohy. Nemůže se požadovat jeho vyplacení.

Všichni členové SVJ mají právo nahlížet do všech účetních záznamů a podkladů použitých pro rozúčtování.